地方政府規(guī)劃推動，開發(fā)商扎堆熱炒，零售商積極分羹。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長沙、石家莊等眾多二三線城市中，城市綜合體都正在“批量生產(chǎn)”中，而其勢頭甚將超越一線城市……
更值得注意的是，一向以租賃物業(yè)拓展的零售商也正將競爭的新砝碼押在這上面。
“連一向?qū)Ｗ⒆≌_發(fā)的萬科都加入了戰(zhàn)團(tuán)，大家都不是傻子，誰都不會輕易收兵�！痹谟浾哔|(zhì)疑城市綜合體能有多大市場時，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理熊杰如此回答。
而事實上，許多零售商也已經(jīng)瞄上了這塊“蛋糕”。
豪賭商業(yè)綜合體
2010年10月末，福州金山“公園道一號”，永輝首度試水城市綜合體�！坝捎谏虡I(yè)面積較小，我們也只是在嘗試階段”，雖然新項目運作順利，永輝集團(tuán)董事長助理翁海輝的話語里依然透出些許低調(diào)。
而就在金山“公園道一號”附近的浦上大道上，倉山萬達(dá)廣場、紅星美凱龍商業(yè)廣場、樂都匯購物廣場等三大城市綜合體項目正在熱火朝天地建設(shè)中。
據(jù)了解，目前僅在福州規(guī)劃和在建的城市綜合體項目就已達(dá)16個，杭州在建的100個城市綜合體中已完成41個，成都在建或已立項的城市綜合體也已超過66個，近兩年內(nèi)將完工，昆明開發(fā)規(guī)劃的城市綜合體項目達(dá)12個……零售商的身影也不乏其中。
“對于傳統(tǒng)零售商來說，當(dāng)前城市綜合體的開發(fā)熱絕對是一個巨大的誘惑�！鄙钲谛履柹虡I(yè)管理公司招商運營副總經(jīng)理熊杰表示。
對于零售商運作城市綜合體升溫這一現(xiàn)象，翁海輝表示，多年來零售商過度依賴租賃物業(yè)的方式拓展在很多方面均受制于物業(yè)開發(fā)商，而有實力的零售商通過自己開發(fā)商業(yè)綜合體的模式可以在選址、招商、運作等方面擁有更多的自主權(quán)。
“商業(yè)終端資源往往掌握在零售商手里，加上零售企業(yè)對商業(yè)運營的先天優(yōu)勢，促使零售商能夠在獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時獲取優(yōu)勢的項目；而城市綜合體往往建造在城市的商業(yè)中心，其開發(fā)利潤豐厚，這使得零售商市場競爭力更強。”熊杰認(rèn)為。
原因、門檻與風(fēng)險
不可忽視的是，在傳統(tǒng)連鎖零售市場競爭加劇的情況下，一些實力派零售商正將目光由四處尋找物業(yè)轉(zhuǎn)向城市商業(yè)綜合體的開發(fā)，但是有能力涉足、開發(fā)、運作商業(yè)地產(chǎn)的零售商還只是少數(shù)。
不做“商人”而要做“地主”的零售商緣何對投入大、風(fēng)險高的城市商業(yè)綜合體項目產(chǎn)生興趣了呢?
對此，北京東方國泰商業(yè)顧問機構(gòu)總經(jīng)理李沐天分析認(rèn)為：“一些有實力的零售商之所以涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一方面是由于現(xiàn)在合適的商業(yè)物業(yè)獲取越來越難、行業(yè)選址競爭加劇，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)租金要求也越來越高。
而另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)利潤對零售商的誘惑也越來越大，在當(dāng)前純粹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成功運營城市綜合體方面也越來越吃力;地方政府方面的因素也不能忽視，為了提升城市形象，一些地方政府積極推動批量興建商業(yè)綜合體的現(xiàn)象加劇，這在客觀上刺激了一些零售商的神經(jīng)�！�
商業(yè)綜合體考驗的是零售商多業(yè)態(tài)運作能力，萬達(dá)廣場之所以能夠迅速布局全國市場，除了其迎合了地方政府對城市綜合體的規(guī)劃需求外，更重要的就是其強大的商業(yè)招商、以及其戰(zhàn)略合作伙伴體系支持，而傳統(tǒng)零售商往往在這方面沒有足夠的實力。“物業(yè)管理對于零售商也是一個不小的挑戰(zhàn)，經(jīng)驗的缺乏往往使得零售商沒有涉足開發(fā)綜合體的底氣�！睂Υ�，翁海輝表達(dá)了自己的觀點。
資金方面是最大的問題，熊杰告訴記者：“目前來看，涉足商業(yè)綜合體只是個別的零售商可以做到，運作城市綜合體的第一道檻便是資金，一個城市商業(yè)綜合體投資動輒需要幾十億元的資金�！�
以其正在武漢運作的城市綜合體為例，熊杰給記者算了筆賬，這個規(guī)模40萬平方米的項目，就需要投資近20億元，而要用這筆資金去租賃物業(yè)的話，起碼能夠先期快速拓展出50家大賣場，這一投入數(shù)字對于絕大多數(shù)零售商來講，恐怕拿出所有家底來都很難湊夠。
“巨額資金投入、拿不準(zhǔn)綜合體市場定位、缺乏商業(yè)零售資源整合能力、物業(yè)經(jīng)營管理能力等都會成為阻礙零售商介入城市綜合體的門檻，但是對一些有實力的零售商來講，這也是一次提升市場競爭力的好時機�！崩钽逄鞂Υ吮硎局�(jǐn)慎肯定。
豪布斯卡城市綜合體研究院院長胡冰說，“按商業(yè)發(fā)展思路，城區(qū)先是有人住，后有產(chǎn)業(yè)，再有寫字樓，再有商業(yè)。而現(xiàn)在地方政府在新區(qū)規(guī)劃城市綜合體恰是反過來行之。先建綜合體，先有商業(yè)，再培養(yǎng)人氣。”盡管違背商業(yè)開發(fā)順序，但地方政府看重的是政績顯著。但如此一來，很多商業(yè)先行的城市綜合體在長時間內(nèi)都堪稱是外表氣勢恢弘，內(nèi)在實質(zhì)卻是人氣冷清、經(jīng)營慘淡的“冰城”。
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